¿Debería comprar propiedades como persona física o sociedad en 2025?

¿Debería comprar propiedades como persona física o sociedad? Esta es una de las preguntas más frecuentes —y más importantes— entre quienes buscan invertir en bienes raíces en México. La elección entre comprar como persona física o a través de una sociedad puede tener un gran impacto en tus impuestos, acceso a financiamiento, protección patrimonial y rentabilidad a largo plazo.

 

En esta guía te explicamos las diferencias clave entre ambas opciones, cuándo te conviene cada una, qué implicaciones legales y fiscales debes considerar, y qué estrategia puede ayudarte a crecer de forma segura y rentable. Si estás por tomar una decisión inmobiliaria importante, este artículo te dará la claridad que necesitas para elegir con confianza.

 

 

COMPARATIVA GENERAL ENTRE PERSONA FÍSICA Y SOCIEDAD

 

Cuando se trata de invertir en bienes raíces, una de las primeras decisiones estratégicas que debes tomar es si conviene comprar propiedades como persona física o a través de una sociedad. Esta elección influirá directamente en tu carga fiscal, nivel de protección patrimonial, acceso a financiamiento y estructura operativa.

 

Comprar como persona física

 

• Trámite más sencillo: No requiere constituir una empresa ni asumir obligaciones corporativas.

 

• Acceso más amplio a financiamiento: Los bancos ofrecen plazos más largos (hasta 20 o 30 años) y condiciones más flexibles para personas físicas.

 

• Menor carga administrativa: Solo es necesario cumplir con tus obligaciones fiscales personales.

 

• Menor protección patrimonial: Los bienes están a tu nombre directamente, lo que puede exponer tu patrimonio ante imprevistos o responsabilidades legales.

 

• Tributación progresiva: Los ingresos se suman a tu declaración anual de ISR y pueden alcanzar tasas más elevadas según tu nivel de ingreso.

 

Comprar a través de una sociedad

 

• Mayor protección legal: El inmueble está a nombre de una persona moral, lo que permite separar el patrimonio personal del empresarial.

 

• Ventajas fiscales para grandes patrimonios: A partir de cierto número de propiedades, una sociedad patrimonial puede aplicar deducciones fiscales y optimizar la tributación.

 

• Más eficiente para actividades comerciales: Ideal si tu estrategia es comprar, remodelar y vender, o gestionar múltiples inmuebles en renta.

 

• Mayor complejidad operativa: Implica llevar contabilidad formal, presentar declaraciones mensuales y cumplir con regulaciones adicionales.

 

• Menor acceso a créditos hipotecarios: Las sociedades tienen acceso limitado a financiamientos bancarios, con plazos más cortos y mayores exigencias en garantías y solvencia.

 

¿Cuál es la mejor opción?

 

Depende de tu perfil como inversionista, el uso que darás a la propiedad, el volumen de inmuebles que gestionas y tu planificación fiscal a largo plazo. A lo largo de esta guía te mostraremos comparativas más detalladas para que puedas tomar una decisión informada y alineada con tus objetivos.

 

 

FISCALIDAD: IMPUESTOS, DEDUCCIONES Y VENTAJAS FISCALES

Uno de los factores más determinantes al decidir entre comprar propiedades como persona física o sociedad es la fiscalidad. El tratamiento impositivo varía significativamente en cada caso, y entender estas diferencias puede ayudarte a optimizar tu rentabilidad y evitar errores costosos.

 

Impuestos al comprar una propiedad

 

Tanto personas físicas como sociedades deben asumir impuestos como el IVA (en caso de obra nueva), el Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISAI) y los gastos notariales y registrales. Sin embargo, existen diferencias notables en el tratamiento fiscal posterior, especialmente si la propiedad se utiliza como inversión.

 

Tributación sobre ingresos por renta

 

• Persona física: Los ingresos por alquiler tributan como parte del ISR, en una escala progresiva que puede ir del 1.92% al 35%. Si la propiedad se destina al arrendamiento habitacional, puedes aplicar una deducción del 35% directo o presentar deducciones reales comprobables, lo que permite reducir el pago de impuestos.

 

• Sociedad: La empresa tributa bajo el Impuesto Sobre la Renta (ISR) corporativo, con una tasa fija del 30% sobre las utilidades. Además, si se reparten dividendos al socio, estos se gravan con un 10% adicional, lo que puede elevar la carga fiscal total si no se reinvierten las utilidades.

 

Deducciones fiscales

 

• Persona física: Las deducciones aplicables son limitadas y deben estar directamente relacionadas con la operación del inmueble (predial, mantenimiento, honorarios, intereses hipotecarios, etc.). La ventaja más relevante es la deducción del 60% del ingreso neto por arrendamiento habitacional, que no aplica para personas morales.

 

• Sociedad: Las deducciones son más amplias. Se pueden deducir todos los gastos relacionados con la actividad empresarial, incluyendo asesoría contable, gastos notariales, comisiones, sueldos, mantenimiento, promoción, depreciación del inmueble y más. Esto permite una mayor optimización fiscal si la operación es robusta.

 

Ganancia por venta de propiedad

 

• Persona física: Las ganancias están sujetas al ISR, con una tasa progresiva, aunque se puede aplicar una exención total si se trata de la venta de tu vivienda habitual (una vez cada tres años) y cumples con ciertos requisitos.

 

• Sociedad: Toda ganancia generada se considera utilidad de la empresa y tributa al 30% en el ISR corporativo, sin posibilidad de aplicar exenciones personales. No obstante, la reinversión permite aplazar el pago de dividendos y aprovechar deducciones acumuladas.

 

¿Qué opción conviene más fiscalmente?

 

• Para propietarios individuales con una o dos propiedades en renta, generalmente conviene comprar como persona física por las deducciones sencillas y menor carga operativa.

 

• Para inversionistas con un portafolio inmobiliario más amplio, la estructura como sociedad permite escalar, deducir más gastos y operar de forma más profesional, aunque con mayores obligaciones fiscales y administrativas.

 

 

FINANCIAMIENTO: CONDICIONES BANCARIAS Y ACCESO AL CRÉDITO

 

El acceso al financiamiento y las condiciones de los créditos bancarios pueden variar significativamente según si compras una propiedad como persona física o a través de una sociedad. Este aspecto es clave, especialmente si tu estrategia inmobiliaria depende de apalancamiento financiero para crecer o conservar liquidez.

Acceso al crédito como persona física

 

Los bancos suelen ofrecer condiciones más favorables a personas físicas, ya que este tipo de clientes es considerado de menor riesgo. Entre las ventajas principales se encuentran:

 

• Plazos más largos, que pueden alcanzar hasta los 20 o 30 años.

 

• Tasas de interés más competitivas, especialmente si se trata de una primera vivienda o vivienda de uso habitacional.

 

• Posibilidad de acceder a créditos hipotecarios tradicionales, Infonavit o Fovissste.

 

• Evaluación basada en ingresos personales, historial crediticio y estabilidad laboral.

 

Este tipo de financiamiento permite pagos mensuales más bajos y una mayor estabilidad financiera a largo plazo, ideal para quienes buscan vivir en la propiedad o comenzar a invertir con bajo riesgo.

 

Acceso al crédito como sociedad

 

Comprar a través de una empresa (persona moral) presenta mayores restricciones en cuanto a acceso al crédito, especialmente si la sociedad es de reciente creación o tiene poca trayectoria crediticia. Las principales características del financiamiento como sociedad incluyen:

 

• Plazos más cortos, que oscilan entre 5 y 15 años como máximo.

 

• Tasas de interés más altas, al considerarse mayor riesgo para las instituciones bancarias.

 

• Evaluación más estricta, donde se revisa el flujo de efectivo de la empresa, su antigüedad, actividad económica y capacidad de pago.

 

• Requiere avales personales o garantías adicionales en muchos casos.

 

Sin embargo, una sociedad con operaciones bien estructuradas, ingresos constantes y activos inmobiliarios puede negociar mejores condiciones a medida que construye historial financiero.

 

¿Qué conviene más?

 

• Si buscas acceder fácilmente a un crédito con pagos manejables y largo plazo, la mejor opción suele ser hacerlo como persona física.

 

• Si ya tienes una sociedad activa con ingresos y estás dispuesto a asumir mayores compromisos a corto plazo, podrías obtener crédito empresarial que facilite operaciones más grandes o inversiones múltiples.

 

 

SEGURIDAD JURÍDICA Y PROTECCIÓN PATRIMONIAL

 

Uno de los aspectos más relevantes al decidir si comprar como persona física o mediante una sociedad es la seguridad jurídica y la protección del patrimonio personal. Esta diferencia cobra especial importancia cuando se tienen múltiples propiedades o cuando se desea reducir riesgos legales y financieros.

 

Comprar como persona física

 

Al adquirir inmuebles a título personal, el propietario asume directamente todos los riesgos asociados a la operación: demandas, deudas, embargos o cualquier tipo de responsabilidad legal. En caso de conflicto, el patrimonio personal (incluyendo otros bienes) podría verse afectado.

 

Comprar a través de una sociedad

 

Una de las mayores ventajas de usar una sociedad es la separación entre el patrimonio personal y el patrimonio empresarial. Esto significa que:

 

• Las responsabilidades legales y fiscales se limitan a la sociedad.

 

• En caso de conflicto legal, los bienes personales del socio no se ven comprometidos.

 

• Se puede estructurar un portafolio inmobiliario bajo diferentes razones sociales, lo que distribuye el riesgo de forma estratégica.

 

• Es posible optimizar la sucesión patrimonial en caso de herencias, evitando conflictos familiares.

 

Este nivel de protección es especialmente útil para inversionistas con varias propiedades o aquellos que desean operar con mayor formalidad y blindaje legal.

 

 

COSTOS ASOCIADOS A CREAR Y MANTENER UNA SOCIEDAD

 

Formar una sociedad para comprar propiedades no es gratuito. Existen costos iniciales, administrativos y contables que deben considerarse antes de tomar una decisión. Estos gastos pueden impactar la rentabilidad, especialmente en etapas iniciales o si se tiene una sola propiedad.

 

Costos iniciales de constitución

 

• Honorarios del notario y gastos de registro mercantil.

 

• Inscripción ante el SAT y apertura de cuenta bancaria empresarial.

 

• Elaboración de estatutos sociales y acta constitutiva.

 

• Tiempo y asesoría legal para definir el objeto social y estructura de la empresa.

 

Costos operativos y administrativos

 

• Pago de contador o despacho fiscal para llevar la contabilidad electrónica mensual.

 

• Presentación de declaraciones fiscales mensuales y anuales.

 

• Informes financieros, libros corporativos y cumplimiento con obligaciones legales.

 

• Costos de renovación de poderes, asambleas, y otras gestiones legales.

 

• Mantenimiento de la cuenta bancaria empresarial (comisiones, transferencias, etc.).

 

¿Vale la pena asumir estos costos?

 

Dependerá del tamaño de tu inversión y tus objetivos. Si solo adquieres una propiedad para uso personal o renta básica, puede que los costos de mantener una sociedad superen los beneficios. En cambio, si planeas construir un portafolio con varias propiedades o deseas operar con mayor formalidad, la sociedad puede resultar en una estructura más sólida, profesional y eficiente a largo plazo.

 

 

ESTRATEGIAS DE INVERSIÓN SEGÚN TU PERFIL

 

La forma en la que compras una propiedad debe estar alineada con tu objetivo como inversionista o comprador. No es lo mismo adquirir una vivienda para uso personal que comprar inmuebles para rentarlos o revenderlos con fines de lucro. A continuación, se describen las estrategias más comunes y la forma en que se relacionan con la figura jurídica más conveniente:

 

• Compra para vivir: Si estás comprando tu casa habitual o una segunda residencia para uso familiar, lo más recomendable es hacerlo como persona física. Esto te permitirá acceder a beneficios fiscales y condiciones hipotecarias más favorables.

 

• Compra para rentar a largo plazo: Si planeas adquirir una o dos propiedades para renta tradicional, puedes operar como persona física y aprovechar deducciones específicas. Sin embargo, si el volumen de propiedades aumenta, puede ser más rentable utilizar una sociedad.

 

• Compra para renta vacacional (Airbnb u otras plataformas): Aquí depende de la escala del negocio. Una sola propiedad se puede manejar como persona física, pero si se trata de un portafolio más amplio o si se requiere contratación de personal, una sociedad ofrece mayor formalidad y eficiencia operativa.

 

• Compra para revender (flipping): Este tipo de estrategia conlleva un enfoque empresarial. Comprar, remodelar y vender implica operaciones frecuentes, por lo que una sociedad ofrece mayor optimización fiscal y estructura legal.

 

• Construcción o desarrollo inmobiliario: Si tu objetivo es desarrollar proyectos o participar en obras, es indispensable hacerlo a través de una sociedad. La actividad está regulada y requiere controles fiscales y contables específicos.

 

 

¿CUÁNDO CONVIENE COMPRAR COMO PERSONA FÍSICA?

 

Comprar como persona física es recomendable cuando:

 

• Se trata de tu primera propiedad o tu residencia habitual.
• Solo tienes una o dos propiedades destinadas a renta.
• Buscas acceder a créditos hipotecarios con tasas preferenciales y plazos más largos.
• Deseas mantener tu operación simple, sin costos administrativos adicionales.
• No estás sujeto a una estrategia de inversión inmobiliaria intensiva.
• Necesitas liquidez inmediata o quieres tener control directo y personal de la propiedad.

 

Además, como persona física puedes aprovechar deducciones fiscales en ingresos por arrendamiento, incluyendo una reducción del 60% sobre el rendimiento neto, siempre que se cumplan las condiciones que marca la ley.

 

 

¿CUÁNDO CONVIENE COMPRAR COMO SOCIEDAD?

 

Comprar a través de una sociedad es recomendable cuando:

 

• Tienes o planeas tener más de tres propiedades en renta.
• Quieres separar tu patrimonio personal del empresarial para mayor protección legal.
• Planeas realizar operaciones frecuentes de compraventa, remodelación o flipping.
• Deseas optimizar fiscalmente tu portafolio inmobiliario mediante deducciones y control contable.
• Buscas asociarte con otros inversionistas o atraer capital externo.
• Necesitas gestionar tu operación como una empresa formal con procesos internos y contratos.

 

La sociedad permite acceder a beneficios fiscales escalables (como la deducción de hasta el 100% en ciertos casos de arrendamiento) y brinda una estructura sólida para inversionistas avanzados o con alto volumen de activos.

 

En el siguiente apartado abordaremos las preguntas más comunes que se hacen los compradores al momento de elegir entre persona física o sociedad.

 

 

 

PREGUNTAS FRECUENTES (FAQs)

 

¿Puedo comprar propiedades con mi empresa si soy extranjero?

Sí. En México, tanto personas físicas extranjeras como sociedades constituidas pueden adquirir propiedades, incluyendo mediante fideicomisos bancarios si se trata de zonas restringidas como la Riviera Maya.

 

¿Qué pasa si compro como persona física y luego quiero transferir a una sociedad?

Es posible, pero se considera una compraventa, por lo que implica el pago de impuestos como si fuera una operación nueva. Por eso es importante elegir bien desde el principio según tu estrategia.

 

¿Una sociedad puede obtener un crédito hipotecario en México?

Sí, aunque con condiciones distintas: plazos más cortos (8 a 15 años), tasas ligeramente más altas y mayor requerimiento de historial fiscal sólido.

 

¿Qué beneficios fiscales tiene una sociedad frente a una persona física?

Las sociedades pueden deducir una mayor cantidad de gastos operativos, amortizaciones, servicios de gestión y gastos contables. Además, en ciertos casos, pueden aplicar bonificaciones si gestionan un parque de renta mayor a ocho propiedades.

 

¿Se puede comprar como sociedad para uso personal?

No es lo más recomendable. Si una sociedad compra una propiedad para que el socio la use personalmente, se considera una renta en especie y debe facturarse al valor de mercado, generando una carga fiscal.

 

 

CONCLUSIÓN: ¿QUÉ TE CONVIENE MÁS A TI?

 

La decisión entre comprar propiedades como persona física o a través de una sociedad depende completamente de tu perfil, tus objetivos de inversión, el uso que darás a la propiedad y tu proyección a futuro.

 

Si estás comenzando, quieres una propiedad para vivir o invertir de forma ocasional, la opción más sencilla y fiscalmente ventajosa suele ser comprar como persona física. Pero si planeas escalar, operar de forma recurrente o profesionalizar tu actividad inmobiliaria, entonces constituir una sociedad puede brindarte estructura, beneficios fiscales y protección patrimonial.

 

Antes de tomar una decisión, te recomendamos analizar tus necesidades específicas y consultar con un asesor legal y fiscal especializado. En Plalla Real Estate podemos ayudarte a encontrar la mejor ruta para invertir con inteligencia en bienes raíces en México.