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La escrituración en Quintana Roo y Yucatán se da en un contexto de fuerte crecimiento inmobiliario en el sureste mexicano, especialmente en zonas como Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Mérida y la Riviera Maya. La llegada constante de inversión nacional e internacional, nuevos desarrollos residenciales y proyectos de infraestructura han generado un boom inmobiliario sostenido que atrae tanto a compradores finales como a inversionistas.
A diferencia de la Ciudad de México u otros estados del país, el proceso de escrituración en el sureste tiene costos, tiempos y particularidades distintas. Factores como el tipo de propiedad, la situación legal del terreno, el uso de fideicomisos en zonas restringidas y los honorarios notariales locales influyen directamente en el costo final de escriturar. Por eso, asumir que el proceso es igual en todo México puede llevar a errores costosos.
Comprar propiedad en esta región requiere un enfoque local y asesoría real. Contar con expertos que conozcan la normativa estatal, los criterios notariales y el contexto inmobiliario específico del sureste es clave para evitar riesgos, optimizar costos y garantizar una compra segura. Escriturar correctamente no solo protege tu inversión, también te da certeza jurídica y tranquilidad a largo plazo.
Tabla de Contenido
¿Por qué los costos de escrituración varían en Quintana Roo y Yucatán?
Los costos de escrituración en el sureste mexicano no son uniformes y pueden variar de forma significativa entre Quintana Roo y Yucatán. Aunque el objetivo del trámite es el mismo —dar certeza jurídica a la propiedad—, cada estado define de manera independiente sus impuestos, derechos registrales y criterios notariales.
Además, influyen factores como el valor del inmueble, el municipio donde se ubica, si se trata de una zona turística o urbana, y si el comprador es mexicano o extranjero. Por esta razón, una propiedad con el mismo precio puede generar gastos de escrituración distintos dependiendo del estado y la ciudad donde se realice la operación.
Diferencias entre el ISAI en Yucatán y el ISABI en Quintana Roo
Una de las principales razones por las que los costos cambian es el impuesto estatal por adquisición de inmuebles. En Yucatán se aplica el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), mientras que en Quintana Roo se cobra el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI).
Aunque ambos cumplen la misma función fiscal, las tasas, bases de cálculo y criterios de avalúo son distintos. En general, Yucatán mantiene porcentajes más bajos y estables, mientras que Quintana Roo presenta tasas más elevadas, especialmente en zonas de alta demanda turística como Cancún, Playa del Carmen y Tulum.
El impacto de la ubicación: ¿cuesta lo mismo escriturar en Mérida que en Tulum?
La ubicación del inmueble tiene un impacto directo en el costo final de la escrituración. No es lo mismo escriturar una casa en Mérida que un departamento en Tulum frente al mar, aun cuando ambos tengan un valor comercial similar.
En ciudades como Mérida, los impuestos estatales y los honorarios notariales suelen ser más accesibles. En contraste, en destinos turísticos internacionales como Tulum o Playa del Carmen, los costos aumentan debido a mayores tasas impositivas, trámites adicionales y, en el caso de extranjeros, la necesidad de un fideicomiso en zona restringida.
Costos de escrituración en Yucatán en 2026
Yucatán se ha consolidado como uno de los estados más atractivos para invertir en bienes raíces gracias a su seguridad jurídica, crecimiento ordenado y costos de escrituración relativamente competitivos. En 2026, los gastos asociados a la escrituración siguen siendo más bajos en comparación con otros estados del país.
Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) en Yucatán
El ISAI es el principal impuesto que se paga al escriturar una propiedad en Yucatán. Se calcula sobre el valor más alto entre el precio de compraventa y el valor determinado por el avalúo autorizado.
ISAI en Mérida (2.5%)
En la ciudad de Mérida, la tasa general del ISAI es del 2.5%. Este porcentaje aplica para la mayoría de las operaciones de compraventa de casas y departamentos dentro del municipio, lo que convierte a Mérida en una de las ciudades con menor carga fiscal para escriturar en México.
ISAI en municipios costeros como Progreso (4%)
En municipios costeros y zonas consideradas de alto valor estratégico, como Progreso, la tasa del ISAI puede incrementarse hasta un 4%. Esta diferencia responde a políticas locales y al valor comercial de los inmuebles ubicados frente al mar o en áreas turísticas.
Derechos de inscripción en el Registro Público (INSEJUPY)
Una vez firmada la escritura, esta debe inscribirse en el Instituto de Seguridad Jurídica Patrimonial de Yucatán (INSEJUPY). Este trámite es indispensable para que la propiedad quede legalmente registrada a nombre del nuevo propietario.
Los derechos de inscripción varían según el valor del inmueble, pero generalmente representan un porcentaje menor en comparación con el ISAI. Aun así, forman parte obligatoria del costo total de escrituración.
Honorarios notariales en Yucatán
Los honorarios del notario público en Yucatán se calculan con base en aranceles estatales y el valor de la operación. Aunque pueden variar entre notarías, suelen ser más competitivos que en estados con alta presión inmobiliaria.
El notario es responsable de verificar la legalidad del inmueble, calcular impuestos, elaborar la escritura y gestionar su inscripción, por lo que sus honorarios cubren un proceso integral de seguridad jurídica.
Impuesto Cedular del 5%: lo que debe saber el comprador (aunque lo pague el vendedor)
En Yucatán existe un Impuesto Cedular del 5% que grava la ganancia obtenida por el vendedor en la operación. Aunque este impuesto corresponde legalmente al vendedor, es importante que el comprador lo conozca.
En algunas operaciones, especialmente con vendedores no residentes o en negociaciones privadas, este impuesto puede influir en el precio final o en los acuerdos económicos entre ambas partes. Contar con asesoría adecuada permite evitar confusiones y retrasos durante la escrituración.
Costos de escrituración en Quintana Roo en 2026
La escrituración en Quintana Roo presenta particularidades propias derivadas de su vocación turística, alta demanda inmobiliaria y fuerte participación de compradores extranjeros. En 2026, los costos de escrituración en destinos como Cancún, Playa del Carmen y Tulum suelen ser más elevados que en otros estados del país, principalmente por la carga fiscal, los trámites municipales y los requisitos legales adicionales.
Además del impuesto estatal, es común que el proceso incluya certificados y gestiones obligatorias que incrementan el costo final. Por ello, es fundamental conocer de antemano cada concepto para evitar sorpresas durante el cierre de la operación.
ISABI en Quintana Roo: tasas en Cancún, Playa del Carmen y Tulum
En Quintana Roo, el impuesto aplicable a la compra de inmuebles es el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI). Para 2026, la tasa estándar en los principales municipios turísticos se mantiene en torno al 3% sobre el valor más alto entre el precio de compraventa y el avalúo.
En municipios como Benito Juárez (Cancún), Solidaridad (Playa del Carmen) y Tulum, este porcentaje es uniforme, aunque en otras zonas del estado pueden existir variaciones. El ISABI representa uno de los componentes más importantes dentro del costo total de escrituración en la Riviera Maya.
Gastos municipales y certificados obligatorios
Además del ISABI y los honorarios notariales, en Quintana Roo existen gastos municipales y certificados obligatorios que forman parte del proceso de escrituración. Estos documentos validan la situación legal y catastral del inmueble antes de su transmisión.
Certificado de libertad de gravamen
El certificado de libertad de gravamen acredita que la propiedad no cuenta con adeudos, hipotecas o limitaciones legales. Este documento es indispensable para que la compraventa pueda formalizarse y tiene un costo de gestión que varía según el municipio.
En la Riviera Maya, la obtención de este certificado suele formar parte de la gestoría notarial y debe considerarse dentro del presupuesto de escrituración.
Cédula catastral y medidas y colindancias
La cédula catastral y el certificado de medidas y colindancias confirman la información física y administrativa del inmueble ante las autoridades municipales. En Quintana Roo, estos trámites son obligatorios y aseguran que los datos de superficie, ubicación y linderos coincidan con la realidad.
Los costos asociados a estos certificados pueden variar, pero generalmente representan un gasto adicional que debe contemplarse al momento de escriturar una propiedad en Cancún, Playa del Carmen o Tulum.
Zona Restringida en 2026: fideicomiso para extranjeros en la costa
La mayor diferencia al escriturar en la Riviera Maya para compradores extranjeros es la aplicación de la zona restringida. Esta figura legal establece requisitos especiales para la adquisición de inmuebles ubicados a menos de 50 kilómetros de la costa o 100 kilómetros de las fronteras.
En 2026, el fideicomiso sigue siendo el mecanismo más utilizado para que extranjeros puedan adquirir propiedades en playas y zonas costeras de Quintana Roo de forma legal y segura.
¿Qué es el fideicomiso y cuándo es obligatorio?
El fideicomiso es un contrato mediante el cual un banco mexicano actúa como fiduciario y mantiene la titularidad del inmueble, mientras que el comprador extranjero conserva todos los derechos de uso, disfrute, renta y venta de la propiedad.
Este esquema es obligatorio cuando un extranjero compra una propiedad dentro de la zona restringida, como Cancún, Playa del Carmen, Tulum o cualquier destino costero del estado.
Costos reales del fideicomiso en 2026
El fideicomiso implica costos adicionales que deben considerarse desde el inicio de la operación. Estos gastos son independientes de la escrituración y varían según la institución bancaria.
Costo de apertura del fideicomiso
En 2026, el costo de apertura del fideicomiso suele oscilar entre $1,500 y $2,500 USD. Este monto incluye el permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores y los honorarios del banco fiduciario.
Anualidad bancaria
Además del costo inicial, el fideicomiso genera una anualidad que generalmente se encuentra entre $500 y $700 USD. Este pago se realiza cada año mientras el fideicomiso esté vigente.
Cambios en 2026: digitalización bancaria y tiempos de trámite
Durante 2026, diversas instituciones bancarias han avanzado en la digitalización de los trámites de fideicomiso, lo que ha permitido reducir tiempos de gestión y mejorar la experiencia del comprador extranjero.
Gracias a estos cambios, el tiempo promedio para la constitución del fideicomiso ha pasado de varios meses a un rango aproximado de 45 a 70 días, siempre que la documentación esté completa y correctamente integrada desde el inicio.
Calculadora rápida de escrituración en el Sureste (ejemplos reales)
Para entender mejor cuánto se paga por escriturar en el sureste mexicano en 2026, es útil revisar ejemplos prácticos con cifras aproximadas. Estos escenarios permiten visualizar de forma clara cómo se componen los costos reales de escrituración según la ubicación y el tipo de comprador.
Los siguientes ejemplos consideran impuestos estatales, honorarios notariales y gastos comunes, pero siempre deben tomarse como referencia, ya que el monto final puede variar según el avalúo, el notario y la situación legal del inmueble.
Ejemplo en Mérida: casa de $2,000,000 MXN
En el caso de una casa ubicada en Mérida con un valor de $2,000,000 MXN, los gastos de escrituración en 2026 suelen ubicarse entre el 5% y 6% del valor de la operación.
Este porcentaje incluye el pago del ISAI al 2.5%, los honorarios notariales, derechos de inscripción en el Registro Público y gastos administrativos. En términos generales, el comprador podría destinar entre $100,000 y $120,000 MXN para completar la escrituración.
Ejemplo en Tulum: departamento de $4,000,000 MXN con fideicomiso
Para un departamento en Tulum con un valor de $4,000,000 MXN adquirido por un comprador extranjero, el costo total de escrituración en 2026 es más elevado debido al uso del fideicomiso.
En este escenario, los gastos suelen representar entre el 7% y 8% del valor de la propiedad. Esto equivale aproximadamente a $280,000 a $320,000 MXN, considerando ISABI, honorarios notariales, gastos municipales y la apertura del fideicomiso (sin incluir la anualidad).
Comparativa de costos de escrituración 2026: Mérida vs Cancún y Tulum
A continuación se muestra una comparativa general que permite identificar las principales diferencias entre escriturar una propiedad en Yucatán y en Quintana Roo. Esta tabla es una referencia práctica para evaluar costos y tiempos antes de tomar una decisión de compra.
| Concepto | Mérida (Yucatán) | Cancún / Tulum (Quintana Roo) |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición | ISAI 2.5% | ISABI 3% |
| Honorarios notariales | 1% – 1.5% | 1.5% – 2% |
| Fideicomiso (extranjeros) | Solo en zona costera | Obligatorio |
| Tiempo estimado de trámite | 30 – 45 días | 45 – 70 días |
Consejos para ahorrar en la escrituración de tu propiedad en 2026
Aunque los gastos de escrituración son obligatorios, existen estrategias que pueden ayudarte a optimizar costos y evitar pagos innecesarios al comprar una propiedad en el sureste mexicano.
Jornadas notariales y descuentos fiscales
En diversos municipios de Yucatán y Quintana Roo se organizan jornadas notariales que ofrecen descuentos en impuestos y derechos de inscripción. Estos programas pueden representar un ahorro significativo, especialmente en operaciones de vivienda.
La importancia de una agencia local con convenios notariales
Trabajar con una agencia inmobiliaria local que tenga experiencia y convenios con notarías de la región permite agilizar trámites, evitar errores y, en algunos casos, acceder a honorarios más competitivos.
Además, una asesoría local reduce el riesgo de omitir certificados o requisitos específicos del municipio, lo que puede generar gastos adicionales.
Cómo un avalúo correcto puede reducir impuestos
En el sureste mexicano, el avalúo juega un papel clave en el cálculo del ISAI o ISABI. Un avalúo bien realizado y acorde al mercado puede evitar que se paguen impuestos sobre valores inflados.
Contar con peritos valuadores locales en 2026 es una de las formas más efectivas de optimizar el costo total de la escrituración.
Ley Antilavado 2026: límite de pagos en efectivo en bienes raíces
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita establece un límite máximo para pagos en efectivo en operaciones inmobiliarias.
En 2026, el límite estimado es de aproximadamente $907,000 MXN. Cualquier operación que supere este monto debe realizarse mediante transferencias bancarias u otros medios electrónicos autorizados.
Incumplir esta disposición puede generar sanciones severas tanto para compradores como para vendedores, por lo que es indispensable cumplir con la normativa vigente.
Escriturar en el Sureste Mexicano en 2026: seguridad legal para tu inversión
Escriturar correctamente una propiedad en Quintana Roo o Yucatán en 2026 no es solo un trámite administrativo, sino una inversión en seguridad jurídica y patrimonial.
Conocer los costos reales, los impuestos aplicables y los factores locales te permite tomar decisiones informadas, evitar riesgos y proteger tu capital a largo plazo.
Ya sea que compres para vivir o invertir, destinar un presupuesto adecuado a la escrituración es clave para asegurar que tu operación inmobiliaria se realice de forma legal, transparente y sin contratiempos.
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