Dois-je acheter une propriété en tant que particulier ou société en 2026?

Dois-je acheter une propriété en tant que particulier ou en tant que société ? C’est l’une des questions les plus fréquentes et les plus importantes parmi ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier au Mexique. Choisir d’acheter en tant que particulier ou via une société peut avoir un impact significatif sur vos impôts, votre accès au financement, la protection de vos actifs et votre rentabilité à long terme.

 

Dans ce guide, nous expliquons les principales différences entre ces deux options, quand chacune vous convient le mieux, les implications juridiques et fiscales à prendre en compte et la stratégie qui vous permettra de croître de manière sûre et rentable. Si vous êtes sur le point de prendre une décision immobilière importante, cet article vous apportera les éclaircissements nécessaires pour faire votre choix en toute confiance.

 

 

COMPARAISON GÉNÉRALE ENTRE LA PERSONNE PHYSIQUE ET LA SOCIÉTÉ

 

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, l’une des premières décisions stratégiques à prendre est de choisir entre l’achat d’un bien immobilier en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société. Ce choix aura une incidence directe sur votre charge fiscale, le niveau de protection de vos actifs, l’accès au financement et la structure opérationnelle.

 

Acheter en tant que particulier

 

• Processus plus simple : Pas besoin de créer une société ni d’assumer des obligations d’entreprise.

 

• Un accès plus large au financement : les banques proposent des durées plus longues (jusqu’à 20 ou 30 ans) et des conditions plus flexibles pour les particuliers.

 

• Moins de charges administratives : vous n’avez qu’à vous conformer à vos obligations fiscales personnelles.

 

• Moins de protection des actifs : Les actifs sont directement à votre nom, ce qui peut exposer vos actifs à des événements imprévus ou à des responsabilités légales.

 

• Imposition progressive : Les revenus sont ajoutés à votre déclaration de revenus annuelle et peuvent être soumis à des taux plus élevés en fonction de votre niveau de revenu.

 

Acheter par l’intermédiaire d’une entreprise

 

• Protection juridique renforcée : Le bien est au nom d’une personne morale, ce qui permet de séparer les biens personnels et professionnels.

 

• Avantages fiscaux pour les grands patrimoines : Avec un certain nombre de biens ou plus, une société holding peut appliquer des déductions fiscales et optimiser la fiscalité.

 

• Plus efficace pour les activités commerciales : Idéal si votre stratégie consiste à acheter, rénover et vendre, ou à gérer plusieurs propriétés locatives.

 

• Complexité opérationnelle accrue : implique une comptabilité formelle, le dépôt de déclarations mensuelles et le respect de réglementations supplémentaires.

 

• Accès limité aux prêts hypothécaires : Les entreprises ont un accès limité au financement bancaire, avec des durées plus courtes et des exigences de garantie et de solvabilité plus élevées.

 

Quelle est la meilleure option ?

 

Cela dépend de votre profil d’investisseur, de l’utilisation que vous ferez du bien, du volume de biens que vous gérez et de votre planification fiscale à long terme. Tout au long de ce guide, nous vous fournirons des comparaisons plus détaillées afin que vous puissiez prendre une décision éclairée, en fonction de vos objectifs.

 

 

FISCALITÉ : IMPÔTS, DÉDUCTIONS ET AVANTAGES FISCAUX

L’un des facteurs les plus déterminants lors du choix d’un achat immobilier en tant que particulier ou en tant que société est la fiscalité. Le traitement fiscal varie considérablement d’un cas à l’autre, et comprendre ces différences peut vous aider à optimiser votre rentabilité et à éviter des erreurs coûteuses.

 

Taxes lors de l’achat d’un bien immobilier

 

Les particuliers comme les entreprises doivent s’acquitter d’impôts tels que la TVA (pour les nouvelles constructions), l’ impôt sur les acquisitions immobilières (ISAI) et les frais de notaire et d’enregistrement . Cependant, il existe des différences notables dans le traitement fiscal ultérieur, notamment si le bien est utilisé à des fins d’investissement.

 

Imposition des revenus locatifs

 

• Particuliers : Les revenus locatifs sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (ISR), selon un barème progressif allant de 1,92 % à 35 %. Si le bien est utilisé à des fins locatives résidentielles, vous pouvez appliquer une déduction directe de 35 % ou présenter des déductions vérifiables, ce qui vous permet de réduire votre impôt.

 

• Société : La société est imposée à l’ impôt sur les sociétés (ISR) , avec un taux fixe de 30 % sur les bénéfices. De plus, si des dividendes sont distribués aux associés, ils sont imposés à un taux supplémentaire de 10 % , ce qui peut augmenter la charge fiscale totale si les bénéfices ne sont pas réinvestis.

 

Déductions fiscales

 

• Particulier : Les déductions applicables sont limitées et doivent être directement liées à l’exploitation du bien (taxe foncière, entretien, charges, intérêts hypothécaires, etc.). L’avantage le plus significatif est la déduction de 60 % sur le revenu locatif net , qui ne s’applique pas aux personnes morales.

 

• Société : Les déductions sont plus larges. Toutes les dépenses liées à l’activité de l’entreprise peuvent être déduites, y compris les frais de comptabilité, les frais de notaire, les commissions, les salaires, l’entretien, la promotion, l’amortissement des biens, etc. Cela permet une meilleure optimisation fiscale si l’exploitation est solide.

 

Gain provenant de la vente d’un bien immobilier

 

• Particulier : Les bénéfices sont soumis à l’impôt sur le revenu à un taux progressif, bien qu’une exonération totale puisse s’appliquer s’il s’agit de la vente de votre résidence principale (une fois tous les trois ans) et que vous remplissez certaines conditions.

 

• Entreprise : Tous les bénéfices générés sont considérés comme des revenus d’entreprise et sont soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de 30 %, sans exonération personnelle. Cependant, le réinvestissement permet de différer le versement des dividendes et de bénéficier des déductions accumulées.

 

Quelle option est la plus avantageuse fiscalement ?

 

• Pour les propriétaires individuels possédant un ou deux biens locatifs , il est généralement préférable d’acheter en tant qu’individu en raison des déductions simples et des coûts d’exploitation inférieurs.

 

• Pour les investisseurs disposant d’un portefeuille immobilier plus important , la structure de partenariat permet une plus grande évolutivité, la déduction de plus de dépenses et un fonctionnement plus professionnel, bien qu’avec des obligations fiscales et administratives plus importantes.

 

 

FINANCEMENT : CONDITIONS BANCAIRES ET ACCÈS AU CRÉDIT

 

L’accès au financement et les conditions de prêt bancaire peuvent varier considérablement selon que vous achetez un bien immobilier, que vous soyez particulier ou que vous soyez une société. C’est un aspect essentiel, surtout si votre stratégie immobilière repose sur l’effet de levier financier pour développer ou maintenir vos liquidités.

Accès au crédit en tant que personne physique

 

Les banques offrent souvent des conditions plus avantageuses aux particuliers, car ce type de clientèle est considéré comme moins risqué. Parmi les principaux avantages, on peut citer :

 

• Des durées plus longues , pouvant atteindre jusqu’à 20 ou 30 ans.

 

• Des taux d’intérêt plus compétitifs , surtout s’il s’agit d’une première maison ou d’un bien résidentiel.

 

• Possibilité d’accéder à des prêts hypothécaires traditionnels , Infonavit ou Fovissste.

 

• Évaluation basée sur le revenu personnel , l’historique de crédit et la stabilité de l’emploi.

 

Ce type de financement permet des mensualités moins élevées et une plus grande stabilité financière à long terme, idéal pour ceux qui cherchent à vivre dans une propriété ou à commencer à investir avec un faible risque.

 

L’accès au crédit en tant que société

 

L’achat par l’intermédiaire d’une entreprise (personne morale) présente des restrictions plus importantes en matière d’accès au crédit, surtout si l’entreprise est nouvellement créée ou a un historique de crédit limité. Les principales caractéristiques du financement d’entreprise sont les suivantes :

 

• Des durées plus courtes , allant de 5 à 15 ans maximum.

 

• Des taux d’intérêt plus élevés , considérés comme un risque plus important pour les institutions bancaires.

 

• Une évaluation plus rigoureuse, qui examine les flux de trésorerie, l’âge, l’activité économique et la capacité de paiement de l’entreprise.

 

• Dans de nombreux cas, cela nécessite des garanties personnelles ou des garanties supplémentaires .

 

Cependant, une entreprise avec des opérations bien structurées, des revenus constants et des actifs immobiliers peut négocier de meilleures conditions à mesure qu’elle construit un historique financier.

 

Qu’est-ce qui est le plus pratique ?

 

• Si vous recherchez un accès facile au crédit avec des paiements gérables et une durée à long terme , la meilleure option est généralement de le faire en tant qu’individu.

 

• Si vous possédez déjà une entreprise active avec des revenus et que vous êtes prêt à prendre des engagements plus importants à court terme, vous pourrez peut-être obtenir un crédit commercial pour faciliter des transactions plus importantes ou des investissements multiples.

 

 

SÉCURITÉ JURIDIQUE ET PROTECTION DES BIENS

 

L’un des aspects les plus importants lors du choix d’un achat en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société est la sécurité juridique et la protection des biens personnels. Cette distinction est particulièrement importante lorsque vous possédez plusieurs biens ou que vous souhaitez réduire les risques juridiques et financiers.

 

Acheter en tant que particulier

 

Lors de l’achat d’un bien immobilier à titre personnel, le propriétaire assume directement tous les risques liés à la transaction : poursuites, dettes, privilèges ou toute autre responsabilité légale. En cas de litige, ses biens personnels (y compris ses autres biens) pourraient être affectés.

 

Acheter par l’intermédiaire d’une entreprise

 

L’un des principaux avantages d’une société est la séparation des actifs personnels et professionnels. Cela signifie :

 

• Les responsabilités juridiques et fiscales sont limitées à l’entreprise.

 

• En cas de litige juridique, le patrimoine personnel du partenaire n’est pas compromis.

 

• Un portefeuille immobilier peut être structuré sous différents noms d’entreprise, ce qui répartit stratégiquement le risque.

 

• Il est possible d’optimiser la succession successorale en cas d’héritage, en évitant les conflits familiaux.

 

Ce niveau de protection est particulièrement utile pour les investisseurs possédant plusieurs propriétés ou ceux qui souhaitent opérer avec plus de formalité et de protection juridique.

 

 

COÛTS ASSOCIÉS À LA CRÉATION ET AU MAINTIEN D’UNE SOCIÉTÉ

 

Créer un partenariat pour l’achat d’un bien immobilier n’est pas gratuit. Il faut tenir compte des coûts initiaux, administratifs et comptables avant de prendre une décision. Ces dépenses peuvent impacter la rentabilité, surtout au début ou si vous ne possédez qu’un seul bien.

 

Coûts initiaux de la constitution

 

• Frais de notaire et frais d’enregistrement commercial.

 

• Inscription au SAT et ouverture d’un compte bancaire professionnel.

 

• Rédaction de statuts et d’actes constitutifs.

 

• Du temps et des conseils juridiques pour définir l’objet et la structure de l’entreprise.

 

Coûts d’exploitation et d’administration

 

• Paiement à un comptable ou à un bureau des impôts pour tenir des registres comptables électroniques mensuels.

 

• Dépôt des déclarations fiscales mensuelles et annuelles.

 

• Rapports financiers, livres d’entreprise et respect des obligations légales.

 

• Coûts de renouvellement d’électricité, de réunions et d’autres procédures juridiques.

 

• Tenue du compte bancaire de l’entreprise (commissions, virements, etc.).

 

Ces coûts valent-ils la peine d’être supportés ?

 

Cela dépendra du montant de votre investissement et de vos objectifs. Si vous acquérez un bien uniquement pour votre usage personnel ou vos revenus de base, les coûts liés à la gestion d’un partenariat peuvent dépasser les avantages. En revanche, si vous envisagez de constituer un portefeuille de plusieurs biens ou souhaitez opérer de manière plus formelle, un partenariat peut constituer une structure plus solide, plus professionnelle et plus efficace à long terme.

 

 

STRATÉGIES D’INVESTISSEMENT SELON VOTRE PROFIL

 

La manière dont vous achetez un bien immobilier doit être adaptée à vos objectifs d’investisseur ou d’acheteur. Acheter une maison pour votre usage personnel est différent d’acheter un bien immobilier pour le louer ou le revendre avec un profit. Voici les stratégies les plus courantes et leur lien avec le montage juridique le plus adapté :

 

• Acheter pour vivre : Si vous achetez votre résidence principale ou une résidence secondaire pour votre famille, il est préférable de le faire à titre individuel. Cela vous permettra de bénéficier d’avantages fiscaux et de conditions hypothécaires plus avantageuses.

 

• Location longue durée : Si vous envisagez d’acquérir un ou deux biens immobiliers à des fins de location traditionnelle, vous pouvez exercer votre activité en tant que particulier et bénéficier de déductions spécifiques. Cependant, si votre volume de biens immobiliers augmente, il peut être plus rentable de recourir à une société.

 

• Achat pour des locations saisonnières (Airbnb ou autres plateformes) : Cela dépend de la taille de l’entreprise. Une propriété individuelle peut être gérée individuellement, mais s’il s’agit d’un portefeuille plus important ou si du personnel est nécessaire, une société offre plus de formalités et d’efficacité opérationnelle.

 

• Flipping : Ce type de stratégie implique une approche commerciale. L’achat, la rénovation et la vente impliquent des transactions fréquentes ; un partenariat offre donc une meilleure optimisation fiscale et une structure juridique plus solide.

 

• Construction ou promotion immobilière : si votre objectif est de développer des projets ou de participer à des projets de construction, il est essentiel de le faire via une société. Cette activité est réglementée et nécessite des contrôles fiscaux et comptables spécifiques.

 

 

QUAND EST-IL APPROPRIÉ D’ACHETER EN TANT QUE PARTICULIER ?

 

L’achat en tant que particulier est recommandé lorsque :

 

• Il s’agit de votre première propriété ou de votre résidence principale.
• Vous n’avez qu’un ou deux biens destinés à la location.
• Vous cherchez à accéder à des prêts hypothécaires avec des taux préférentiels et des durées plus longues.
• Vous souhaitez garder votre fonctionnement simple, sans frais administratifs supplémentaires.
• Vous n’êtes pas soumis à une stratégie d’investissement immobilier intensive.
• Vous avez besoin de liquidités immédiates ou souhaitez un contrôle direct et personnel de la propriété.

 

De plus, en tant que particulier, vous pouvez bénéficier de déductions fiscales sur les revenus locatifs, dont une réduction de 60 % sur le revenu net, à condition que les conditions légales soient respectées.

 

 

QUAND EST-IL APPROPRIÉ D’ACHETER EN TANT QU’ENTREPRISE ?

 

Il est conseillé d’acheter par l’intermédiaire d’une entreprise lorsque :

 

• Vous possédez ou prévoyez posséder plus de trois propriétés locatives.
• Vous souhaitez séparer votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel pour une meilleure protection juridique.
• Vous prévoyez d’effectuer fréquemment des transactions d’achat et de vente, de rénovation ou de retournement.
• Vous souhaitez optimiser votre portefeuille immobilier grâce aux déductions fiscales et au contrôle comptable.
• Vous cherchez à vous associer à d’autres investisseurs ou à attirer des capitaux extérieurs.
• Vous devez gérer votre activité comme une entreprise formelle avec des processus et des contrats internes.

 

La société offre des avantages fiscaux évolutifs (tels que des déductions allant jusqu’à 100 % dans certains cas de leasing) et fournit une structure solide pour les investisseurs avancés ou riches en actifs.

 

Dans la section suivante, nous aborderons les questions les plus courantes que les acheteurs posent lorsqu’ils choisissent entre un particulier et une société.

 

 

 

QUESTIONS FRÉQUEMMENT POSÉES (FAQ)

 

Puis-je acheter un bien immobilier avec mon entreprise si je suis étranger ?

Oui. Au Mexique, les personnes physiques et morales étrangères peuvent acquérir des biens immobiliers, notamment par l’intermédiaire de fiducies bancaires, dans des zones réglementées comme la Riviera Maya.

 

Que se passe-t-il si j’achète en tant que particulier et que je souhaite ensuite transférer vers une entreprise ?

C’est possible, mais cela est considéré comme une vente et implique donc le paiement d’impôts comme s’il s’agissait d’une nouvelle transaction. C’est pourquoi il est important de choisir judicieusement dès le départ, en fonction de votre stratégie.

 

Une entreprise peut-elle obtenir un prêt hypothécaire au Mexique ?

Oui, mais avec des conditions différentes : des durées plus courtes (8 à 15 ans), des taux légèrement plus élevés et une exigence plus élevée en matière d’historique fiscal solide.

 

Quels avantages fiscaux une entreprise a-t-elle par rapport à un particulier ?

Les entreprises peuvent déduire un montant plus important de leurs frais d’exploitation, d’amortissement, de gestion et de comptabilité. De plus, dans certains cas, elles peuvent appliquer des réductions si elles gèrent un portefeuille locatif de plus de huit biens.

 

Peut-il être acheté en tant qu’entreprise pour un usage personnel ?

Ceci n’est pas recommandé. Si une entreprise achète un bien immobilier pour l’usage personnel d’un associé, celui-ci est considéré comme un loyer en nature et doit être facturé à la valeur marchande, générant ainsi une charge fiscale.

 

 

CONCLUSION : QU’EST-CE QUI VOUS CONVIENT LE MIEUX ?

 

La décision d’acheter une propriété en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société dépend entièrement de votre profil, de vos objectifs d’investissement, de l’utilisation prévue de la propriété et de vos perspectives d’avenir.

 

Si vous débutez, que vous cherchez un bien immobilier pour y vivre ou pour investir occasionnellement, l’option la plus simple et la plus avantageuse fiscalement est généralement d’acheter en tant que particulier. Mais si vous envisagez de développer votre activité immobilière, d’exercer une activité régulière ou de la professionnaliser, la création d’une société peut vous offrir structure, avantages fiscaux et protection de vos actifs.

 

Avant de prendre une décision, nous vous recommandons d’analyser vos besoins spécifiques et de consulter un conseiller juridique et fiscal spécialisé. Chez Plalla Real Estate, nous pouvons vous aider à trouver la meilleure solution pour investir judicieusement dans l’immobilier au Mexique.